Les pièges à éviter lors de l’estimation d’un appartement

Avant de vendre son appartement ou sa maison, il est fortement recommandé de faire estimer son bien immobilier. En plus d’obtenir un prix réaliste au regard du marché local, cette étape peut mettre en avant d’éventuels atouts pour accélérer la vente. Toutefois, il convient d’identifier certains pièges. Quels sont-ils ?

Réaliser l’estimation sans solliciter l’expertise d’un professionnel

Pour l’estimation du prix d’un appartement ou de tout autre bien immobilier, il peut paraître tentant de vouloir réaliser cette étape sans le concours d’un professionnel. En effet, se renseigner par ses propres moyens ne coûte qu’un peu de temps. Cela peut passer par une prospection des différentes agences sur le secteur, ou par la consultation des tarifs sur le web. Bref des méthodes accessibles à tous et de plus gratuites. Cependant, une estimation se fait au cas par cas. Il y a bien sûr des constantes, comme la surface habitable ou le prix au mètre carré selon la localité du logement. Mais un expert prend en considération d’autres critères pour déterminer la valeur d’un bien :

• l’état général de l’habitat ;
• le potentiel d’aménagement ;
• l’accessibilité et les services annexes du logement collectif : ascenseur, sécurisation des parties communes ;
• la situation géographique avec la présence des services de proximité et des transports en commun ;
• les performances des équipements : chauffage, installation électrique…

De plus, les estimations de prix pour un appartement observés sur Internet ou en agence sont parfois trompeuses. Elles peuvent faire suite à de nombreuses négociations, à des rabais si le bien est en vente depuis longtemps, et une annonce peut toujours cacher des particularités qui justifient un prix trop élevé ou trop bas.

L’estimation en ligne est un bon moyen de se faire une première idée du prix potentiel de votre bien. Cependant, comme chaque bien est différent cela ne suffit pas toujours. Gardez aussi en tête que les services en ligne d’estimation se basent sur les prix de vente dans le secteur géographique sélectionné. Plus il y a de ventes autour de votre bien plus le prix sera juste. Si vous vendez dans un endroit isolé, ou dans un secteur où les ventes sont rares, tournez-vous rapidement vers un professionnel de l’immobilier.

Surestimer la valeur de son bien

Le fait de solliciter un expert permet également de disposer d’une estimation juste et objective. En effet, une évaluation personnelle peut se baser sur une valeur sentimentale qui ne peut être assimilée au prix de vente. Dans le cas contraire, un prix trop élevé peut freiner la vente. À moyen terme, un bien qui ne se vend pas suscite la méfiance et une décote progressive de sa valeur pour trouver preneur. Et la durée de vie d’un bien est très courte ! Après 3 mois de mise en vente sans succès, les prix baissent drastiquement et après 6 mois le bien est considéré comme « mort ». Il est donc préférable de proposer un tarif raisonnable en anticipant une marge de négociation, notamment si des travaux de rénovation sont à prévoir.

Choisir une méthode d’estimation inappropriée

Il existe plusieurs méthodes pour réaliser l’estimation du prix d’un appartement. Les facteurs d’évaluation restent sensiblement les mêmes. En revanche, l’importance qu’on peut leur accorder varie dans l’appréciation finale.

La méthodologie la plus courante consiste à effectuer une estimation par comparaison. Elle est aussi la plus accessible. Certains experts privilégient la construction dans son ensemble, c’est-à-dire l’immeuble lui-même, le terrain, ainsi que le taux d’occupation des lieux.

Dans quelques cas particuliers, on peut opter pour la méthode par capitalisation, qui intègre le principe du cashflow. Toutefois, cela s’avère surtout pertinent si l’on dispose de plusieurs appartements dans un cadre identique et s’ils dégagent un revenu locatif.